商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險研究

商業(yè)地產(chǎn)通常解釋為商場、商鋪、商業(yè)步行街、Shopping Mall或大型購物中心，商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，規(guī)模有大有小。大的商業(yè)地產(chǎn)如Shopping Mall 項目，規(guī)?？蛇_幾十萬平方米，規(guī)模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經(jīng)營形式而言，規(guī)模大的多采用整體開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；規(guī)模小的大多采用在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業(yè)地產(chǎn)項目和各類商業(yè)街則多采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。
商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的用途相對簡單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費者的居住需求，面對的客戶群相對比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的市場定位、目標(biāo)客戶群的選擇、開發(fā)的策略、運作的模式、管理的理念等都十分關(guān)鍵，只有有了準(zhǔn)確的市場定位、細(xì)致的宣傳策劃、有序的招商運作、完善的經(jīng)營管理、良好的外部環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)，才能保證其地段價值不斷提升，商業(yè)物業(yè)不斷升值，商業(yè)業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。
   另外，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)也不同于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)主要是區(qū)別于住宅地產(chǎn)而言的，多表現(xiàn)為住宅、公寓、寫字樓的底商，各類小型的商業(yè)街、批發(fā)市場等，其注重和強調(diào)的僅僅是使用用途，只要能夠滿足交易就行；而現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)除了強調(diào)使用用途外，更加強調(diào)和注重的是商業(yè)的市場定位、市場的前景和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，它是為了滿足商業(yè)用途而進行的有計劃、有組織地進行開發(fā)和經(jīng)營的產(chǎn)品。追求的是開發(fā)商、投資商與經(jīng)營者三者之間的合作共贏。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)在通常情況下是只開發(fā)不招商，或者是先開發(fā)后招商，而現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)注重的則是商業(yè)業(yè)態(tài)的整合，注重項目前期的規(guī)劃設(shè)計和企劃宣傳，通過商業(yè)業(yè)態(tài)的組合和企劃宣傳，營造一種強有力的商業(yè)環(huán)境，以吸引更多的商家競相入住經(jīng)營，前期所有的一切準(zhǔn)備工作都是為了后期的招商運營和經(jīng)營管理服務(wù)。運營成功的現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)往往是建成之時就是招商完成之時。
為什么有的商業(yè)地產(chǎn)項目看上去外部條件非常好，卻慘淡經(jīng)營。為什么有的商業(yè)地產(chǎn)項目開始并不被看好，卻能夠一舉成功，商業(yè)地產(chǎn)項目就如同木桶，它的成功與否并不取決于最長的木板有多長，而取決于最短的木板有多短。更重要的是商業(yè)地產(chǎn)投資過程中存在諸多風(fēng)險。

一、行業(yè)本身特性帶來的風(fēng)險

1從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身來看，存在著許多不良現(xiàn)象

主要表現(xiàn)在：
   一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期是先天不足，后期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無序發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)興起后的相當(dāng)一段時間內(nèi)，開發(fā)商不愿意開發(fā)商業(yè)項目，就連住宅配套的商業(yè)設(shè)施也是能壓縮的就盡量壓縮、控制，因為那時的商業(yè)地產(chǎn)沒有現(xiàn)在火紅，開發(fā)商對商業(yè)項目的信心不足，對未來發(fā)展的前景把握不準(zhǔn)，后來由于政府強制規(guī)定在住宅開發(fā)中必需建設(shè)不低于5%的商業(yè)建筑，才讓開發(fā)商從中嘗到了甜頭。以致開發(fā)商后來投身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，往往忽視商業(yè)網(wǎng)點布局的合理性，也不考慮商業(yè)經(jīng)營的可行性，盲目開發(fā)，幾乎所有的住宅地產(chǎn)項目都要建一些沿街底商，導(dǎo)致商業(yè)建筑面積越來越大，項目越來越多，商鋪供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實際需求。
   二是商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)中存在過分炒作行為。過高地夸大投資回報率、投資回收預(yù)期，但往往由于缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理，市場難以興旺繁榮，就連一些甚至是選址在“市中心”的商業(yè)地產(chǎn)項目，也因為規(guī)劃設(shè)計的不合理，建筑設(shè)計不適應(yīng)經(jīng)營的要求，市場定位不準(zhǔn)等因素最終導(dǎo)致在“市中心”也出現(xiàn)一些不好用的商業(yè)爛尾樓，相應(yīng)的也就導(dǎo)致出現(xiàn)較多問題。
   三是商業(yè)地產(chǎn)要價過高。由于受地價上漲過快，原材料價格上揚，勞動力成本的增加等多種因素的影響，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)開發(fā)成本的增加，從而拉高了房價，導(dǎo)致購房者的恐慌，影響了整個行業(yè)甚至社會。
   四是商業(yè)產(chǎn)權(quán)過于多樣化。多樣化產(chǎn)權(quán)不利于統(tǒng)一規(guī)劃和定位，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分割出現(xiàn)問題。產(chǎn)權(quán)多樣化也不利于統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。更不要說高額的投資回報。
   五是經(jīng)營定位和區(qū)域特征不相符。確定項目的經(jīng)營定位是商業(yè)項目開發(fā)中的重點，經(jīng)營定位的正確與否直接關(guān)系到項目后期的經(jīng)營。許多開發(fā)商在沒有明確目標(biāo)客戶、不了解客戶真正需求、甚至在不了解當(dāng)?shù)厣虡I(yè)規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展趨勢、不清楚不同業(yè)態(tài)對物業(yè)經(jīng)營條件的要求下，盲目的上項目，導(dǎo)致項目的經(jīng)營定位失誤和后續(xù)經(jīng)營的混亂。
   六是競爭加劇。宏觀政策方面，國家雖大力調(diào)控住宅，要求控制高檔商品房的土地供應(yīng)，對按揭尤其是第二套住房予以限制；但并沒有對商業(yè)地產(chǎn)進行控制。這就極可能會導(dǎo)致一些住宅開發(fā)商被動轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，使大量資金流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，使原本問題重重、不容樂觀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是雪上加霜；

2在目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，還存在一系列的認(rèn)識誤區(qū)和偏差

主要有三大誤區(qū)：
一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢。
二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長期賺錢。
三是認(rèn)為返租是一劑靈丹妙藥。

3商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一系列偏差和誤區(qū)

   1）、完全套用住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)常犯的錯誤。在沒有明確的目標(biāo)客戶，甚至在根本沒有明確的業(yè)態(tài)組合的情況下就開始破土動工，其結(jié)果是招商效果不好，最終造成項目的損失巨大。
   2）、經(jīng)營者在經(jīng)營思路上存在偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都始終抱著“賣完房子就走”的經(jīng)營思想，這就導(dǎo)致了開發(fā)商不可能對商業(yè)地產(chǎn)進行完善的超前的規(guī)劃設(shè)計、包裝、宣傳推廣和長期運營。有的商業(yè)城以及商業(yè)街，雖然在開發(fā)的過程中及前期因廣告效應(yīng)而出現(xiàn)的跟風(fēng)現(xiàn)象和羊群效應(yīng)，在商鋪銷售中及項目前期的啟動中一度出現(xiàn)相當(dāng)火爆的場面，但是在地產(chǎn)商賣完房子走了以后，沒有專業(yè)的商業(yè)管理公司進行長期的運營與管理，商業(yè)城和商業(yè)街就日漸蕭條。
   3）、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行貸款。商業(yè)設(shè)施投資大、動作快。然而開發(fā)資金過分依賴銀行貸款，必然導(dǎo)致融資成本過高，一旦出現(xiàn)銷售不暢、商業(yè)經(jīng)營差，利潤下降，就會造成資金回籠慢，資本運作不靈，進而導(dǎo)致銀行的不良貸款，增加資金風(fēng)險。
   4）、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中還存在著“首長工程、形象工程”的傾向?，F(xiàn)在很多城市都在建大型的購物中心、Shopping Mall和商業(yè)步行街。購物中心、Shopping Mall、步行街等大型商業(yè)設(shè)施確實具有較強的市政效果，可以在一定程度上提升整個城市的品味和檔次。但是，那種不顧本地經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，不顧當(dāng)?shù)氐南M環(huán)境，不顧當(dāng)?shù)鼐用竦南M習(xí)慣，一味地進行形象工程的建設(shè)，而且在建設(shè)中又過于重視城市景觀的效果、過分地強調(diào)和追求整體建筑的外立面效果與景觀效果，導(dǎo)致內(nèi)部設(shè)施和布局根本不適應(yīng)經(jīng)營需要的情況普遍存在，使項目招商和經(jīng)營限于兩難的尷尬境地。
   以上問題如不能很好得到正視及解決，將會造成社會財富及土地資源的嚴(yán)重浪費，投資商也必將付出沉重的代價。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目較其他地產(chǎn)項目風(fēng)險更大，因而必須對商業(yè)地產(chǎn)項目在投資決策過程中的風(fēng)險加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和回避。 

二、政策法規(guī)風(fēng)險

   一個商業(yè)地產(chǎn)項目要取得成功，必須具備四個關(guān)鍵性的因素，即:土地、資金、人才和政策。這四個方面如果哪一方面存在短板現(xiàn)象，這樣的項目開發(fā)都很難取得成功。一個項目分析的再好，回報率再高但是如不符合政策法規(guī)要求的話，永遠(yuǎn)等于零，所以政策法規(guī)風(fēng)險永遠(yuǎn)是第一的。
   政策法規(guī)風(fēng)險就是指商業(yè)地產(chǎn)項目在投資決策開發(fā)之前要對在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、交通、環(huán)境、建筑指標(biāo)、其他地方性的法規(guī)等各個方面是否存在風(fēng)險進行綜合分析研究。一個項目存在的其他不利因素我們可以通過后天的努力進行彌補和調(diào)節(jié)，但一旦在政策法規(guī)上存在嚴(yán)重的風(fēng)險隱患，失敗的局面將是無法改變。
   城市總體規(guī)劃決定了城市未來的發(fā)展方向以及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的潛力，符合城市總體規(guī)劃是對商業(yè)地產(chǎn)項目最基本的要求；同樣一個商業(yè)地產(chǎn)項目也要符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求，政府為配合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃必然要將市政建設(shè)向這一區(qū)位傾斜，人口規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通可達性等都將向這一區(qū)位靠攏，一個商業(yè)地產(chǎn)項目只有符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求才能事半功倍，獲得成功。
商業(yè)地產(chǎn)項目地方性政策法規(guī)的風(fēng)險評估就是指對地方政府是否為該商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)、招商和后期的運營制定了嚴(yán)格的限制條款等進行分析和評估，提前趨利避害，以減小其對商業(yè)地產(chǎn)項目的影響。

三、選址風(fēng)險

   一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功，除了規(guī)劃、運營、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項工作除了應(yīng)考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點、符合城市規(guī)劃要求外，還應(yīng)著重研究選址地塊的商圈飽和度指數(shù)、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設(shè)施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)等一系列內(nèi)容，他們的每一個方面都對商業(yè)地產(chǎn)項目的運營成敗產(chǎn)生影響。
   一個商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成功與否，其實在項目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項目就成功了80%，反之，只有20%的把握。
   評價一個商業(yè)地產(chǎn)項目選址的好壞，并不能只看表面現(xiàn)象，城市中心地段從外部看來可能是一個優(yōu)質(zhì)地塊，但是他周邊的道路條件如何、建筑經(jīng)濟指標(biāo)如何、人流量有多大、人流動線的走向如何等都要有一個全面、系統(tǒng)的分析和評價，只有經(jīng)過測評，才知道該地塊是否適合開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，以及開發(fā)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項目。商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營風(fēng)險大不大，首先取決于選址地塊的商圈飽和度指數(shù)高不高，其次選址地塊的周邊人口密度也是項目成功的決定因素，除此以外，還要看選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設(shè)施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況等都在不同程度地影響著商業(yè)地產(chǎn)項目運營效果的一系列要素。

四、規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險

   商業(yè)地產(chǎn)項目的成功與否，方向是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項目如果要想取得成功，必須要有良好的規(guī)劃設(shè)計。但是在現(xiàn)階段，我國的商業(yè)建筑設(shè)計卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經(jīng)營實際需要的現(xiàn)象，這種設(shè)計方案就犯了方向上的錯誤，將商業(yè)地產(chǎn)項目引上了一條高風(fēng)險之路。因為規(guī)劃設(shè)計的不合理就會直接引起以后的招商問題和后續(xù)的經(jīng)營問題。由于規(guī)劃設(shè)計的不合理，將會直接導(dǎo)致后期的主力店招商不成功、一般店經(jīng)營不理想、經(jīng)營管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現(xiàn)象，后續(xù)的經(jīng)營管理會出現(xiàn)無數(shù)多的問題。甚至一些項目為了節(jié)省規(guī)劃設(shè)計費用，卻導(dǎo)致了建筑設(shè)計不理想、人流動線不清、功能布局混亂、建設(shè)無用工程等等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)決策過程中規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險。
在地塊選定后規(guī)劃設(shè)計前，首先應(yīng)確定商業(yè)經(jīng)營的主題，也即經(jīng)營定位，只有根據(jù)經(jīng)營定位確定主力商家和輔助商家，并依據(jù)商家的要求來進行規(guī)劃設(shè)計。但由于從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商大多是開發(fā)住宅出身，對商業(yè)經(jīng)營不熟悉，因而就會忽視商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計，除了在層高上有點區(qū)別外，基本上全按住宅的要求來進行設(shè)計，顯然是不符合商業(yè)地產(chǎn)的要求，因為商家要求的不僅是層高，還對開間、進深、通道、消防、承重、電梯、停車位等有一系列的要求。另外，選址地塊的地質(zhì)條件差異、地塊的地形條件和現(xiàn)狀等也對規(guī)劃設(shè)計有著不同的要求

五、銷售風(fēng)險

   商業(yè)地產(chǎn)項目由于是一個投資周期長、投資量大的高風(fēng)險行業(yè).若物業(yè)銷售不力，就會導(dǎo)致資金回收慢、資金成本高、投資風(fēng)險加大等一系列連鎖反應(yīng)。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對以后的長期發(fā)展和市場的形成與繁榮又非常不利，沒有高質(zhì)量忠實永續(xù)的客戶，真正面臨競爭時很容易被淘汰，最終損害整個商業(yè)項目的品質(zhì)和經(jīng)營者的利益，因而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險也必將是商業(yè)地產(chǎn)項目中應(yīng)著重加以防范的一個重要環(huán)節(jié)。
   商業(yè)地產(chǎn)的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實現(xiàn)開發(fā)商、投資商和經(jīng)營者（商戶）三者之間的一體化合作關(guān)系，開發(fā)商通過項目運作賺取開發(fā)投資利潤，所有者通過出租商鋪賺取租賃利潤，經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤，物業(yè)管理者通過后期的物業(yè)管理賺取管理利潤。這三者之間是一個有機的整體，每一個環(huán)節(jié)都要做到細(xì)致周密，才能保證整個鏈條的完整、有序。任一環(huán)節(jié)的運作不暢都會對整個項目的銷售產(chǎn)生影響。只有合理處理號和考慮到開發(fā)商、投資商以及經(jīng)營戶三者之間的關(guān)系和利益，采用合適的銷售策略，恰當(dāng)?shù)卮_定物業(yè)銷售與租賃之間的比例，才能保證三者之間的共贏。

六、招商風(fēng)險

   商業(yè)業(yè)態(tài)如何劃分、如何組合，租金如何構(gòu)成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長短都是商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策中的招商風(fēng)險。
   每一個具體的商業(yè)地產(chǎn)項目都應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計的前期就要考慮引進什么樣的經(jīng)營業(yè)態(tài)，據(jù)此對該項目做一個基本的市場定位，并仔細(xì)研究每一種業(yè)態(tài)的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進行尋找目標(biāo)客戶，挖掘潛在的客戶，進行招商。
   如果一個項目在投資決策前，沒有招商工作的準(zhǔn)備，那么項目的的開發(fā)風(fēng)險就很大。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，在項目投資開發(fā)之前必須要對項目操作的各個環(huán)節(jié)進行全方位的考慮，招商工作更是其中一個必不可少的環(huán)節(jié)，制定科學(xué)合理的業(yè)態(tài)組合，確定最佳可行的租金收益水平，并根據(jù)地塊條件、招商條件系統(tǒng)地對招商工作進行設(shè)計，這樣才能為后續(xù)的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業(yè)地產(chǎn)項目操作中的“短板’.

七、 經(jīng)營風(fēng)險

   商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中要解決資金回籠及對項目后續(xù)經(jīng)營管理的控制是一對矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對店鋪的經(jīng)營控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個平衡，如何解決好租與售的比例是一個難題，因而也就給后期的經(jīng)營帶來了難度，加劇了風(fēng)險。
目前商業(yè)地產(chǎn)項目投資開發(fā)盈利模式主要有以下三種：
   一是只售不租：通過出售產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。
   二是只租不售：產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業(yè)物業(yè)進行資本運作。
   三是既租又售：1、部分租、部分售；2、以租代售、有租又售；3、不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，既賺取投資開發(fā)利潤又賺取商業(yè)經(jīng)營利潤；4、與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專門的商業(yè)經(jīng)營公司，合伙或合作經(jīng)營；5、以物業(yè)與其他人共同成立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。
不同的經(jīng)營模式各有各的利弊，各有各的風(fēng)險，各個不同的商業(yè)地產(chǎn)項目要根據(jù)各自不同的情況采用不同的經(jīng)營模式，分析和研究各自在不同的經(jīng)營模式中可能存在的風(fēng)險，進而合理地加以防范。

八、資金風(fēng)險

   商業(yè)地產(chǎn)投資周期長、投入資金量大，資金依賴性強，，使商業(yè)地產(chǎn)注定是一個高風(fēng)險行業(yè)，而且商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本和經(jīng)營成本會隨著項目的不斷推進和經(jīng)營過程中的不斷變化的情況而出現(xiàn)較大變化。因此，資本運作的好壞、資本運作的效果、資金周轉(zhuǎn)的快慢對于商業(yè)地產(chǎn)項目能否成功運營、達到預(yù)期的效果起著十分重要的作用。如果商業(yè)地產(chǎn)項目缺乏良好的資本運作能力，那么再好的地段、再好的規(guī)劃設(shè)計，再好的業(yè)態(tài)組合，在很短的時間內(nèi)也很難成功，最終甚至走向失敗。商業(yè)地產(chǎn)項目的資金風(fēng)險具體表現(xiàn)有：
   1、若開發(fā)商在擁有的自有資金和儲備資金不足的情況下就匆匆上馬，當(dāng)項目啟動后，一旦前期銷售不暢，資金回收不力，加之融資方案受阻，項目的后續(xù)發(fā)展就會因此受阻。
   2、既使項目融資方案成功實現(xiàn)，但由于融資成本過高，致使項目預(yù)期收益無法彌補融資利息成本，項目同樣會受到影響。
   3、國家對商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售管理制度的加強和控制，致使商品房預(yù)售周期延長，從而加劇了項目前期的資金需求，預(yù)售周期的延長延緩了資金回收速度，增加了資金占用成本，降低了資金使用效率。
   4、項目開發(fā)過程中不可抗力或突發(fā)情況的出現(xiàn)都會使項目運作成本超過了預(yù)期，使項目投資成本增加；工程建設(shè)周期延長，工程建設(shè)過程中不可預(yù)期因素，隱蔽工程量的增加導(dǎo)致投資成本的增加，使項目的開發(fā)建設(shè)進度受到影響，最終影響銷售進度，進而影響資金的回收與使用。另外，規(guī)劃設(shè)計方案的局部調(diào)整、修改等也會影響開發(fā)建設(shè)與銷售進度，同樣加劇了資金風(fēng)險。
   5、項目建成后的收益不如預(yù)期，項目建成后的實際收益無法滿足開發(fā)商對于資金回收的要求，項目的運作受到影響。